【판시사항】
금융기관이 채권 회수를 위하여 담보권을 실행하여 직접 경락까지 받은 상태에서 채무자의 요청으로 경매를 취하하고 채무자로 하여금 담보부동산을 임의로 처분하도록 하는 방법으로 채권을 회수하기로 한 경우, 금융기관이 이행 여부가 불투명한 채무자와 원매자 사이의 매매계약의 완전한 이행을 채권 회수의 조건으로 하는 데에 동의한다는 것은 경험칙상 쉽사리 납득하기 어렵고, 원매자가 금융기관에 지급한 계약금 및 중도금 상당의 금원은 원매자가 채무자를 위하여 동인의 금융기관에 대한 대출금채무의 상환조로 지급된 금원으로 보는 것이 경험칙에 부합한다고 한 사례

【판결요지】
금융기관의 성격상 채권을 회수하기 위하여 상당한 비용으로 담보권을 실행하여 직접 경락까지 받은 상태에서 채무자의 요청으로 경매를 취하하고 채무자로 하여금 담보부동산을 임의로 처분하도록 하는 방법으로 채권을 회수하기로 하면서 그 이행 여부가 불투명한 채무자와 원매자 사이의 매매계약의 완전한 이행을 채권회수의 조건으로 하는 데에 동의한다는 것은 경험칙상 쉽사리 납득하기 어렵고, 채무자와 원매자 사이의 매매계약 체결을 전후하여 원매자와 금융기관 사이에 매매계약의 이행이 완료될 때까지 원매자가 입금하는 돈을 보관하기로 한다는 취지의 말이 오고 갔다 하더라도, 이로써 바로 해제 등의 사유로 매매계약이 목적을 달성하지 못한 채 효력을 상실하게 될 경우 금융기관이 보관 중인 매매대금을 원매자에게 반환한다는 내용의 약정이 원매자와 금융기관 사이에 체결된 것으로 보기는 어렵고, 따라서 원매자가 금융기관에 지급한 계약금 및 중도금 상당의 금원은 원매자가 채무자를 위하여 동인의 금융기관에 대한 대출금채무의 상환조로 지급된 금원으로 보는 것이 경험칙에 부합한다고 한 사례.

【참조조문】
민법 제105조 , 민사소송법 제187조

【전 문】

【원고,피상고인】 여헌동 (소송대리인 변호사 김형수)

【피고,상고인】 봉덕신용협동조합 (소송대리인 변호사 박만호)

【원심판결】 대구고법 200 1. 5. 24. 선고 99나6648 판결

【주문】
원심판결을 파기하고, 사건을 대구고등법원에 환송한다.

【이유】
상고이유를 본다.
1. 원심의 판단 요지
가. 인정 사실
(1) 제1심 공동피고 김진식이 1996. 2. 16. 그 소유인 이 사건 토지에 피고 조합 앞으로 채권최고액 4억 2,000만 원 및 2억 8,000만 원의 각 근저당권설정등기를 경료하고 피고 조합으로부터 5억 원을 대출받은 다음 그 원리금의 상환을 연체하자, 피고 조합은 같은 해 9. 5. 채권최고액 2억 8,000만 원의 근저당권에 기하여 대구지방법원 96타경35651호로 이 사건 토지에 대한 부동산임의경매를 신청한 다음 직접 입찰에 참여하여, 1997. 8. 30. 5억 2,000만 원에 낙찰허가결정을 받았다.
(2) 김진식은 이 사건 토지를 좀 더 높은 가격으로 매각할 방법을 찾던 중, 최종식의 소개로 마침 빌라 건축을 위하여 부지를 물색하던 원고를 만나 교섭한 끝에 이 사건 토지 중 빌라 건축에 필요한 약 1,000평만을 대금 5억 원에 매각하기로 가계약을 체결하고, 피고 조합 상무인 허남찬에게 경매의 취하 가능성에 대하여 문의한 결과, 그로부터 매매대금을 최소한 낙찰금액 이상으로 하고, 그 대금도 피고 조합에 입금하여 둔다면 경매를 취하함과 아울러 근저당권설정등기의 말소에 협력할 수 있다는 확인을 받았다. 이에 원고와 김진식은 1997. 9. 21. 매매목적물을 이 사건 토지 중 도시계획상 주거지역 약 1,000평으로 하되, 추후 측량을 거쳐 특정하기로 하고, 매매대금을 5억 2,000만 원으로 정하여 계약금 5,000만 원은 계약 당일에, 중도금 2억 원은 같은 해 10. 1.에, 잔금 2억 7,000만 원은 같은 달 20.에 각 지급하기로 하는 내용의 이 사건 매매계약을 체결하고, 같은 날 피고 조합 사무실에서 허남찬이 참석한 가운데 원고가 김진식에게 계약금 5,000만 원을 교부하여 그로 하여금 바로 피고 조합에 입금하게 하였고, 이에 따라 피고 조합도 같은 해 9. 23. 부동산임의경매신청을 취하하였다.
(3) 원고는 같은 해 10. 1. 피고 조합의 대구은행 계좌로 중도금 중 1억 8,000만 원을 송금하고(원고는 나머지 중도금 2,000만 원도 최종식에게 피고 조합에 입금하여 줄 것을 의뢰하였으나, 그가 이를 이행하지 아니하였다.), 피고 조합은 계약금 5,000만 원 및 중도금 중 1억 5,000만 원 등 합계 2억 원(원고가 입금한 중도금 중 3,000만 원은, 피고 조합이 김진식의 요청으로 잔금 지급기일까지 이를 반환받기로 하고 원고에게 알리지 아니한 채 김진식에게 지급하였다.)을 피고 조합의 가수금 계정으로 처리하여 보관하였다.
(4) 그런데 김진식이 잔금 지급기일인 1997. 10. 20.까지 이 사건 토지상의 건물 입주자를 퇴거시키고 지상 건물을 철거하는 등의 이 사건 매매계약에 부가된 특약사항을 이행하지 아니하여 원고의 잔금 지급도 이루어지지 아니하였고(결국, 이 사건 매매계약은 이와 같은 김진식의 채무불이행으로 인하여 이 사건 소장부본 송달로써 해제되었다.), 피고 조합은 같은 해 11. 29. 가수금계정에 보관 중이던 2억 원을 김진식의 대출금채무 일부 상환에 충당하는 것으로 처리하였다.
나. 판 단
이 사건 매매계약 체결 당시 피고 조합이 이 사건 토지의 근저당권자로서 자신의 신청에 의하여 진행된 경매절차에서 이를 낙찰받은 관계로 김진식은 피고 조합의 양해 없이는 사실상 이 사건 토지의 처분이 불가능하였던 점, 그래서 피고 조합의 요구대로 이 사건 매매계약의 대금 및 그 지급방법이 결정되었고, 이에 따라 지급되는 대금에 대하여 김진식으로서는 관여할 수 있는 입장이 아니었던 점, 피고 조합이 원고로부터 지급받은 계약금 및 중도금을 1997. 11. 29.자로 상환조치하기 전까지는 가수금계정으로 처리하여 보관하여 온 점 등 원고 및 김진식이 이 사건 매매계약의 체결에 이르게 된 경위, 당시 김진식과 피고 조합의 관계, 이 사건 매매계약의 체결에 대한 피고 조합의 관여 행태와 입금된 대금의 처리 형태 등 모든 사정을 종합하여 보면, 피고 조합에 입금된 계약금 및 중도금 합계 2억 3,000만 원은, 원고와 김진식 그리고 피고 조합 사이에서는 김진식에 의하여 임의 처분되는 것을 막는 한편, 김진식의 피고 조합에 대한 대출금채무의 상환에 사용될 수 있도록 김진식이 이 사건 매매계약에 따른 의무이행을 완료하여 매도인측에 종국적으로 귀속될 때까지 피고 조합이 김진식을 대신하여 일시 보관하기로 약정된 금원으로 인정되고, 따라서 피고 조합은 김진식이 이 사건 매매계약상의 의무이행을 완료하기 전까지는 임의로 김진식의 대출금채무 상환에 충당하거나 김진식에게 지급할 수 없고, 원고에 의하여 이 사건 매매계약이 적법하게 해제되어 그 보관 목적이 소멸된 이상, 피고 조합으로서는 계약금 및 중도금 합계 2억 3,000만 원을 원고에게 반환할 의무가 있다.
2. 이 법원의 판단
그러나 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
우선 피고 조합과 같은 금융기관의 성격상 채권을 회수하기 위하여 상당한 비용으로 담보권을 실행하여 직접 경락까지 받은 상태에서 채무자의 요청으로 경매를 취하하고 채무자로 하여금 담보부동산을 임의로 처분하도록 하는 방법으로 채권을 회수하기로 하면서 그 이행 여부가 불투명한 채무자와 원매자 사이의 매매계약의 완전한 이행을 채권회수의 조건으로 하는 데에 동의한다는 것은 경험칙상 쉽사리 납득하기 어렵다.
기록에 의하여, 원고와 피고 조합 사이에 분쟁이 야기된 후 이 사건 소가 제기되고 진행되는 과정을 통하여 원고의 주장이나 최종식, 김진식 등 원고측 증인들의 증언, 나아가 원고가 제1심판결 선고 후 피고 조합 상무인 허남찬을 상대로 수사기관에 진정한 위증사건과 관련하여 원고, 최종식, 김진식 등이 수사기관에서 한 진술 등에 나타난 변화를 시간의 경과에 따라 살펴보면, 다음과 같은 점을 알 수 있다.
즉, (1) 원고는 1997. 10. 20.경 피고 조합과 사이에 김진식 및 최종식이 유용한 중도금 5,000만 원을 둘러싸고 분쟁이 발생하였음에도 불구하고, 그로부터 10개월 가까이 지난 1998. 8. 10.에야 이 사건 소를 제기하였고, 소 제기 당시 피고 조합에 대한 청구금액은 원고가 피고 조합에 직접 입금시킨 중도금 1억 8,000만 원이었고, 그 청구원인으로, "원고가 피고 김진식과 매매계약을 체결한 후 피고 조합에 설정된 근저당권설정등기 등을 말소시키기 위하여 김진식의 동의 아래 계약금 5,000만 원 및 중도금 1억 8,000만 원을 피고 조합에 입금하여 보관케 하였는데, 그 후 김진식이 특약사항을 이행하지 아니하므로 이 사건 소장부본 송달로 이 사건 매매계약을 해지하는 바이고, 따라서 피고 조합은 보관 중인 매매대금 1억 8,000만 원을 반환하여야 한다."고만 주장하였다. (2) 제1심에서는 원고는 물론이고, 최종식 등 원고측 사건관련인들 모두 "피고 조합이 계약 완료시까지 원고가 지급하는 돈을 보관하기로 하였다."는 취지로만 주장 내지 증언하였다. (3) 원고는 원심에서 처음 항소이유로서 "원고는 이 사건 매매계약이 유효한 것임을 전제로 피고 조합에 매매대금을 보관시켰다."는 취지로만 주장하였고, 허남찬을 상대로 제기한 진정사건에서도 "허남찬이 마지막 대금 지급시까지 계약금과 중도금을 보관하기로 합의하였다."는 취지의 진술만 하였고, 참고인 김진식, 최종식도 "계약금과 중도금은 잔금 지급시까지 보관하기로 하였다."든가 "계약금과 중도금은 잔금 지급시까지 보관하다가 잔금이 지급되면 대출원리금으로 상환하고 근저당권을 말소하기로 하였다."고만 진술하였다. (4) 그런데 김진식은 2000. 11. 30. 원심 제7회 변론기일에 증인으로 출석하여서는 "피고 조합은 계약금과 중도금을 보관하였다가 이로써 이 사건 토지상의 건물이 철거되는 것을 확인하고 난 후 원고의 승낙하에 김진식의 채무를 변제하기로 약속하였다."는 취지로 종전에 진술한 바 없는 새로운 내용의 증언을 하였고, 원고 소송대리인은 원심 제9회 변론기일에 2001. 3. 22.자 준비서면의 진술을 통하여 비로소 김진식의 이와 같은 증언내용과 같은 구체적인 약정사실에 대하여 주장한 점 등이 그것이다.
이와 같은 원고 및 김진식을 비롯한 사건관련인들의 주장이나 진술 또는 증언이 변화되어온 경과에 비추어 볼 때, 원고, 김진식 및 피고 조합 사이에 피고 조합이 계약금과 중도금을 보관하고 있다가, 이 사건 토지상의 건물이 철거되는 것을 확인하고 난 후 원고의 승낙 아래 김진식의 채무상환에 충당한다는 구체적 약정이 있었다는 취지의 원심 증인 김진식의 증언은 믿기 어렵다. 이 증인도, 이 사건 매매계약 체결 당시에는 일사천리로 일이 진행될 것으로 예상하였다는 것인바, 결국 그 당시 원고, 김진식 및 피고 조합 사이에서는 이 사건 매매계약이 제대로 이행되지 아니하여 해제되는 경우는 전혀 예상하지 아니하였던 것으로 보인다. 이는 이 사건 매매계약의 체결에서 그 이행까지의 기간을 1개월로 잡은 점을 보아도 더욱 그러하다.
기록에 의하면, 이 사건 매매계약서(갑 제1호증)상으로 원고 주장과 같은 취지의 약정이 있었다고 볼 만한 아무런 내용이 없을 뿐만 아니라, 피고 조합이 관여한 흔적을 찾아볼 수가 없고, 원고가 제출한 계약금 영수증(갑 제2호증의 1)이나 중도금 영수증(갑 제2호증의 2)도 모두 김진식이 작성한 것으로 되어 있는 사실, 피고 조합이 1997. 9. 22. 김진식에게 "일부 원리금 5억 2,000만 원을 1997. 10. 20.까지 '상환'할 경우에 한하여 이 사건 토지 중 매매목적물에 대한 근저당권설정등기 등을 말소하여 줄 것을 확인한다."는 내용의 확인서(갑 제3호증의 1)를 작성·교부하였고, 1997. 10. 1. 일부 중도금이 입금되자 김진식 앞으로 "대출금의 일부 '상환금'으로 1억 5,000만 원이 입금되었음을 확인한다."는 내용의 확인서(갑 제3호증의 2)를 작성·교부한 사실, 피고 조합 회계규정(을 제8호증) 제63조 제2호에 의하면, 대출금에 대한 원금 및 이자의 일부 수입금(정리 일시 보류할 때)은 우선 가수금 계정으로 처리할 수 있도록 되어 있고, 여신규정(을 제9호증) 제16조 제1항에 의하면, 대출금의 변제는 비용, 이자, 원금 순으로 충당하되, 채권관리규정이 정하는 바에 따라 회수순위를 변경할 수 있고, 채권관리규정(을 제10호증) 제46조 제1호에 의하면, 채권의 회수순위를 비용, 원금, 이자 순으로 변경하는 것도 채권의 결손처리에 해당하고, 같은 규정 제46조의2에 의하면, 제46조 제1호 내지 제2호의 결손처리는 이사회의 승인을 얻도록 되어 있는 사실, 김진식은 허남찬에 대한 위증 피의사건과 관련하여 경찰에서 "피고 조합이 잔금 지급기일까지 계약금 및 중도금을 보관하다가 잔금이 지급되면 대출원금으로 변제 충당하기로 하였다."는 취지의 진술을 한 사실(이와 관련하여 원심에서 피고 소송대리인은 2001. 1. 18. 제8회 변론기일에서 같은 날짜 준비서면의 진술을 통하여, 피고 조합은 매매대금 전액의 입금이 완료되었을 때 채권관리규정에 따라 변제에 충당하기로 하고 우선 그 때까지는 회계규정에 따라 가수금으로 입금해 두었다고 주장하였다.)을 엿볼 수 있는바, 이와 같은 사정에 비추어 보면, 이 사건 매매계약의 체결에 즈음하여 피고 조합은 원고에게 매매대금 5억 2,000만 원이 전부 김진식의 대출금 상환을 위하여 피고 조합에 입금되면 피고 조합은 이 사건 토지 중 매매목적물에 대한 근저당권설정등기 등을 말소하여 주기로 약속하였을 뿐이고, 한편 피고 조합과 김진식 사이에서는 매매대금 전액이 입금될 경우 대출금의 변제는 비용, 이자, 원금 순으로 충당하여야 한다는 원칙에서 벗어나 채권관리규정에 정해진 절차에 따라 회수순위를 변경하여 연체이자에 앞서 원금에 먼저 충당하기로 하는 양해가 이루어졌는데, 계약금 및 일부 중도금 합계 2억 원은 당시 김진식의 대출원리금채무 약 7억 원에 크게 못 미치기 때문에 이로써 바로 원금에 변제충당할 수는 없었던 관계로 피고 조합은 매매대금이 전부 입금될 때까지 계약금 및 중도금을 가수금계정으로 입금 처리하였던 것으로 볼 여지가 있다(그렇기 때문에 피고 조합에서는 당연히 계약금 및 중도금이 김진식의 대출금 상환을 위하여 입금된 것으로 알았고, 김진식의 요청이 있자 중도금 중 3,000만 원을 원고의 동의나 승낙을 받으려고도 하지 아니한 채 김진식에게 쉽게 내준 것으로 보인다.).
따라서 "원고와 피고 조합 사이에 매매계약이 완료될 때까지 피고 조합은 원고가 입금하는 돈을 보관하기로 약정하였다."는 취지의 갑 제10호증의 6 내지 10, 19의 각 기재 및 제1심 증인 장진우, 최종식의 각 증언은 믿기 어렵고, 원심이 채택한 나머지 증거들은 모두 원고 주장의 약정과는 전혀 무관한 내용의 것들이다.
나아가, 가사 이 사건 매매계약 체결을 전후하여 원고와 피고 조합 관계자 사이에 매매계약의 이행이 완료될 때까지 원고가 입금하는 돈을 보관하기로 한다는 취지의 말이 오고갔다 하더라도, 이로써 바로 원고가 주장하는 바와 같이 해제 등의 사유로 매매계약이 목적을 달성하지 못한 채 효력을 상실하게 될 경우 피고 조합이 보관 중인 매매대금을 원고에게 반환한다는 내용의 약정이 원고와 피고 조합 사이에 체결된 것으로 보기는 어렵다.
결국 원고가 피고 조합에 지급한 계약금 및 중도금 상당의 금원은 원고가 김진식을 위하여 동인의 피고 조합에 대한 대출금채무의 상환조로 지급된 금원으로 보는 것이 경험칙에 부합하는데, 이와는 달리 피고가 김진식의 요청만으로 원고가 입금한 중도금의 일부를 김진식에게 교부한 경위 등을 심리해 보지도 아니한 채 단지 피고 조합이 이 사건 토지의 근저당권자 겸 경매신청인이자 낙찰자의 지위에 있는 관계로 소유자인 김진식으로서도 피고 조합의 양해 없이는 이 사건 토지의 처분이 불가능하며, 매매대금의 처리도 임의로 할 수 있는 입장이 아니었고, 피고 조합이 원고로부터 지급받은 계약금 및 중도금을 가수금계정으로 입금처리하였다는 사정만에 입각하여 원고와 피고 조합 사이에 원고 주장과 같은 약정이 있었다고 인정한 원심판결에는 채증법칙을 위반하여 사실을 잘못 인정하거나, 심리를 다하지 아니한 위법이 있고, 이는 판결 결과에 영향을 미쳤음이 분명하다.
상고이유 중 이 점을 지적하는 부분은 이유 있다.
3. 결 론
그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.