【판시사항】
경매목적물에 대항력 있는 주택임대차가 존재하는 경우, 이러한 사실을 알고 있었던 경락인이 그로 인하여 권리에 제한을 받게 되었음을 이유로 계약을 해제하거나 채무자 또는 배당받은 채권자에 대하여 대금의 반환이나 감액 또는 손해배상을 구할 수 있는지 여부(소극)

【판결요지】
주택임대차보호법 제3조 제3항, 민법 제575조, 제578조를 종합하면 임대차의 목적이 된 주택이 경매의 목적물이 된 경우 이로 인하여 경락인이 권리에 제한을 받게 되면 경락인은 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구할 수 있고, 위 계약해제와 함께 또는 이와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있다고 할 것인데, 경락인의 이와 같은 권리는 경락인이 경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 사실을 모르고 있었다는 것을 전제로 한다.

【참조조문】
민법 제575조 , 제578조 , 주택임대차보호법 제3조 제3항

【참조판례】
대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7106 판결(공1996하, 2478)

【전 문】

【원 고】 길상섭 (소송대리인 변호사 이국성)

【피 고】 주식회사 한일은행 (소송대리인 변호사 이원형 외 1인)

【주 문】
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

【청구취지】 피고는 원고에게 금 31,000,000원 및 이에 대한 이 사건 소장부본 송달 익일부터 이 사건 판결 선고일까지 연 5푼, 그 다음날부터 완제일까지 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을 지급하라는 판결.

【이 유】
1. 기초 사실
아래의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증(판결), 갑 제2호증(등기부등본), 갑 제6호증의 1(민사집행사건기록), 2(부동산임의경매신청), 3(결정), 4(현황조사명령), 5(감정평가의뢰에 대한 회보 및 감정평가보수청구), 6(권리신고 및 배당신청), 7(주민등록초본), 8 내지 10(각 욱일아파트 전세계약서), 11(부동산현황조사보고서), 12 내지 15(각 입찰기일공고 및 공고게시보고서), 16(입찰표), 17(낙찰기일조서), 18 내지 21(각 채권계산서)의 각 기재 및 변론의 전취지를 종합하여 이를 인정할 수 있고 반증이 없다.
(1) 소외 박길언은 1990. 10. 21. 소외 임수철에게 그 소유의 인천 부평구 부평동 67의 7 소재 욱일아파트 3동 504호(이하 이 사건 부동산이라고 한다)를 보증금 27,000,000원에 임대하였고, 이에 임수철은 이 사건 부동산에 거주하면서 1991. 5. 10. 전입신고를 마쳤다.
(2) 박길언은 1992. 3. 12. 피고로부터 돈을 차용하면서 피고에게 이 사건 부동산에 대하여 채권최고액 금 26,000,000원으로 하는 근저당권을 설정하여 주었다.
(3) 박길언이 채무를 변제하지 못하자 피고는 근저당권에 기하여 인천지방법원에 96타경58113호로 임의경매신청을 하여 1996. 8. 2. 같은 법원으로부터 경매개시결정을 받았다.
(4) 원고는 1997. 2. 3. 경매절차에서 이 사건 부동산을 금 46,150,000원에 낙찰받아 같은 해 3. 7. 낙찰대금을 지급하였고, 피고는 같은 해 3. 28. 경매절차의 배당기일에 금 10,494,638원을 배당받았다.
(5) 한편 임수철이 원고에게 이 사건 부동산의 명도를 거부하자 원고는 1997. 6. 17. 임수철 등을 피고로 하여 이 법원 97가단31365호로 건물명도소송을 제기하였던바, 이 법원은 같은 해 9. 8. 임수철은 원고에게 대항할 수 있는 임차인으로서 원고에게 임대차보증금 27,000,000원과 상환으로 명도할 것을 명하는 판결을 선고하였고, 위 판결은 그 무렵 확정되었다.
2. 원고의 청구에 관한 판단
원고는, 소외 임수철이 이 사건 부동산에 대항력 있는 임차권을 갖고 있음으로써 경락인인 자신의 사용, 수익에 제한을 받게 되었는 데다가 이 사건 부동산의 소유자였던 소외 박길언이 무자력 상태에 있으므로 민법 제575조 제1항 , 제578조 제1항 , 제2항에 의하여 피고는 대금반환으로서 원고에게 경매절차에서 배당받은 금 10,494,638원을 지급하여야 하고, 또한 피고는 이 사건 부동산에 대항력 있는 임차권이 존재함을 알면서도 이를 원고에 고지하지 아니함으로써 원고가 그 부담을 안은 채 이를 낙찰받게 된 것이므로 피고는 원고에게 손해배상으로서 민법 제578조 제3항에 의하여 위 임차보증금 27,000,000원 및 위 명도소송에서 원고가 지출한 변호사 비용 4,000,000원, 합계 금 31,000,000원을 지급할 의무가 있다고 주장한다.
살피건대, 주택임대차보호법 제3조 제3항 , 민법 제575조 , 제578조를 모아보면 임대차의 목적이 된 주택이 경매의 목적물이 된 경우 이로 인하여 경락인이 권리에 제한을 받게 되면 경락인은 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구할 수 있고, 위 계약해제와 함께 또는 이와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있다 할 것인데, 경락인의 이와 같은 권리는 경락인이 경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 사실을 모르고 있었다는 것을 전제로 한다고 할 것이다(이는 민법 제575조 제1항 및 제578조 제3항에 의하여 명백하다. 대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7106 판결 참조. 대금감액에 대하여는 매수인의 선의에 관하여 명문의 규정이 없으나, 위와 같이 제한물권이 설정된 경우는 매수인이 이러한 상태를 알게 되면 이를 감안하여 매매대금을 정하였을 것이므로 민법 제572조의 경우와 달리 악의의 매수인을 보호할 필요가 전혀 없다).
그런데 이 사건에 있어서 갑 제6호증의 11(부동산현황조사보고서)의 기재에 의하면 이 사건 부동산의 경매절차 중 집행관에 의하여 부동산 현황조사가 이루어져 임수철이 이 사건 부동산을 점유하면서 1990. 10. 18.자로 주민등록 전입신고가 이루어진 사실이 경매법원에 보고된 사실을 인정할 수 있는바, 그렇다면 원고로서는 이 사건 부동산에 피고의 근저당에 우선하여 대항력 있는 임대차가 있다는 것을 알고 있었다고 할 것이므로 원고가 선의임을 전제로 하는 위 각 주장은 나머지 점에 대하여는 더 나아가 살필 필요도 없이 모두 이유 없다 할 것이다.
3. 결 론
따라서 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.